地主さんの承諾・交渉

敷地(借地)の権利調整

ここまでに説明してきたとおり、基本的に借地人は借地権を誰かに譲渡したい場合、必ず地主に許可を取る必要があります。しかし、実はこれには1つ「抜け穴」が存在しています。借地人側は、借地の権利調整方法の1つとして「賃貸」を利用することができます。つまり、借地に自分が建設した建築物を別の誰かに賃貸する、ということが出来るわけです。一見するとこれも無許可で行う事ができないように思われがちですが、借地権において定められているのはあくまでも借地権自体の無断譲渡を禁じるということだけです。そのため、借地上にある建物の貸借権は地主ではなく借地人が所有しているため、これを第三者に対して賃貸しても特に法律に触れることはありません。

では、同じように借地上の建築物を第三者に対して売却することは出来るのでしょうか?これについては、地主に想定できる借地人の利用範囲を超えていると判断されるため、無断譲渡に該当し、借地権契約の打ち切りを行う正当事由となります。その際には建物の収去と土地の明け渡しに関する裁判が行われる可能性があるため、十分注意しなければなりません。

こういった事態を避けるためには、借地契約の際に契約内容として「借地人が第三者に対して建物の賃貸を行うことを禁止する」と記載されることもあります。この記載がある場合には契約内容として有効になるものの、のちに借地人側から特約変更の申し立てを行うことは可能です。